相続財産（遺産）
相続不動産の評価とは？
はじめに
相続不動産の分配方法を遺産分割協議で話し合う際や相続税を計算する際などに考える必要があるのが、相続不動産の評価額です。
例えば相続財産が不動産と預貯金であり、相続人が被相続人（亡くなった方）の子ABの２人である場合、法定相続分を基準に考えるとにそれぞれ２分の１ずつ相続することになります。
その際にAが不動産を取得することになると、次に預貯金はそれぞれにいくら分配すればよいかが問題になってきます。
そこで遺産分割協議する上で必要になるのが、「相続不動産はどのくらいの価値があるのか」という情報です。
相続する不動産の評価方法
不動産を相続する場合、相続人間で不動産の資産価値について認識を共有させる必要があります。
というのも、算出方法には種類があるからです。
「この評価額を元に分配をしよう」という風に認識を共有させておかなければ、遺産分割協議で揉めてしまったり後々トラブルに繋がったりする可能性があります。
（１）土地建物両方で利用できる算出方法
①固定資産税評価額で確認する
一番お手軽なのが、固定資産税評価額で資産価値を確認する方法です。
該当不動産を管轄している各市区町村で固定資産評価証明書を発行すれば、毎年の固定資産税算出に基準として使用している不動産の固定資産税評価額が確認できます。
注意点として、記載されている金額はあくまで固定資産税の算出に使われている金額なので、公示価格や実勢価格の約7割程の金額が記載されていることが挙げられます。
②実勢価格を確認する
実勢価格とは、不動産が実際に売買される時の価格を指します。
不動産業者などに査定を依頼すればわかるものですが、業者によって査定価格は異なりますのでその点ご注意ください。
（２）土地のみで利用できる算出方法
①相続税路線価で算出する
路線価とは、道路に面した土地の1平方メートルあたりの価格で、相続税を計算する際に用いられている方法です。
路線価は国税庁の路線価図・評価倍率表で調べることができます。
また、相続登記を行う際、同時に相続税について手続きを進めることになりますが、税理士に手続きを依頼すると相続税額算出の基準とした不動産評価額を教えてもらえます。
路線価は毎年更新されるので、相続が開始した年の路線価が基準となります。
路線価による評価額は、公示価格や実勢価格の約8割程になります。
②公示価格で確認する
公示価格とは、土地鑑定委員会が公表する土地の参考価格です。
毎年1月1日時点の正常価格を不動産鑑定士が鑑定し、土地鑑定委員会で審査して決定した価格であり、３月下旬頃に公表されています。
おわりに
先述の通り、不動産の資産価値を確認する方法は複数あります。
「これを選ばなければいけない」ということはありませんので、相続人間で納得できる方法で資産価値を確認すれば大丈夫です。
後々相続人同士でトラブルが発生しないように、相続財産をどう分けるか、不動産は誰が所有するのか（もしくは共有にするのか）など、不動産の資産価値を確認ししっかり話し合いましょう。
（文責：坂本）