相続登記
被相続人（亡くなった方）が地主や資産家で多くの不動産を所有していたときの相続手続き
はじめに
代々続く地主の家系や、被相続人（亡くなった方）が資産家で複数の不動産を所有している場合、被相続人の遺産を承継することになった相続人は遺産について一般的な相続よりも調査件数が増えることになります。
相続の対象になる不動産はどれか、どのくらいあるのか、保管している書類で確認ができなければ、各対象機関に赴き資料を請求する必要が出てきます。
また、地主の場合、所有している土地を借りている借地人がいるかと思います。
不動産を承継した際は借地人の方々との契約についても、確認していく必要があるのです。
保有不動産はどうやって調べるの？
被相続人の保有不動産を調べる書類としてよく活用されるのが、被相続人名義で毎年通知されている固定資産税・都市計画税の納税通知書です。
納税通知書には被相続人名義で保有している土地や建物が一覧となって記載されており、保有不動産を確認するのに非常に役立ちます。
もし固定資産税・都市計画税の納税通知書が見つからない場合、役所に名寄帳を請求するということも一つの手段です。
名寄帳には一個人が保有している不動産が一覧で記載されています。
また、名寄帳には固定資産税・都市計画税が非課税となっている不動産も記載されるので、固定資産税・都市計画税の納税通知書に記載されていない不動産を確認するのにも役立ちます。
注意点としては、名寄帳は所在地を管轄する役所ごとに作成されているため、管轄外の所在地については、そのエリアの名寄帳を別途確認しなければなりません。
さらに、被相続人が保管している不動産の権利証も保有不動産の特定に活用できます。
まず被相続人の権利証を探すことから始めてみてもよいでしょう。
もし保有不動産の特定に時間を割けないときは、司法書士などの専門家が代行することもできますので、特定作業の時点から依頼してみるのもひとつの手です。
借地人との賃貸借契約を確認する必要がある
被相続人が地主であったり、第三者（借地権者）に土地を貸していた場合、被相続人と第三者間の権利関係も承継されることになります。
契約の内容によって、借地権の有効期限や地代の増減についてなど取り扱いが異なるため、該当の借地権にどのような条件が付されているのかなど、契約内容が確認できるのであればまずそこから手をつけましょう。
契約の当事者が変わったことで借地権者と賃貸借契約を再契約するべきかどうか、という点ですが、相続によって権利関係はそのまま承継されますので、原則として再契約は不要です。
不要ではありますが、借地権者と新しい所有者との関係を明確にするために、賃貸借契約書を作成し直すことも可能です。
借地権者が特定できたら、相続が完了し不動産の所有者が確定した時点で借地権者に所有者が変わった旨を連絡しましょう。
今後の契約はどうなるのか、地代の支払いはどのようになるのか、土地に関する承諾や確認は誰に連絡すればよいのか、綿密に話し合うことが必要です。
一方で、相続手続きが完了するまで時間がかかり最終的な所有者が未確定である場合には、一時的な代表者を決めて対応する等、別の対策を取りましょう。
不動産を共有で相続することは避けたほうが吉
実際に相続不動産の分配について法定相続分での相続や遺産分割協議等で相続人間で話し合うとき、基本的に相続人共有で不動産を所有するのは得策とは言えません。
共有者の一人が共有状態にある不動産を勝手に売却したりリフォームしたくても、共有者一人の判断では実行することができなくなるからです。
簡単にいえば、共有している不動産に何か手を加える場合に、内容によって共有者の一部もしくは全員の許可が必要になるということです。
また固定資産税や都市計画税の支払いは誰が行うのか、地代の受取は誰が行うのかなど、細かく決めていく必要が出てきます。
トラブルのもとになりかねないので、不動産の分配についてはなるべくシンプルに一つの不動産に所有者は一人、としておいた方が吉と言えます。
おわりに
多数の土地を相続することになる地主の家系や資産家の相続人は、相続について考えておかなければならない部分が一般の相続よりも多く存在します。
また、相続不動産が多数に渡ることで、不動産の分配において相続人間でトラブルが起こることもあります。
被相続人の方が亡くなられた後、相続手続きでもめて余計な手間をかけないためにも、相続発生時、可能であれば生前から司法書士、税理士、弁護士などの専門家を交えて相続手続きを進めていくことをおすすめします。
（文責：坂本）