相続登記
被相続人の借地権を相続したときの登記
相続と借地
亡くなった親が住んでいた実家を相続することになった
土地は親の所有地ではなく借地だった
借地を相続する
借地権とは、建物の所有を目的とした地上権または土地の賃借権のことを言います。
土地を購入し所有するのではなく、地主に賃料を支払いながら借地を利用し建物に住むという形が一般的かと思います。
もし親が亡くなった場合に実家の土地が借地であったならば、その借地権は当然に相続の対象となります。
また、借地権を相続するときは付随して賃貸借契約に関わる権利関係をそのまま引き継ぐことになります。
例えば契約の際に30年間と契約期間を定めていたのであれば、その期間は自動更新されることなくそのまま相続されます。
契約開始より25年経過していれば残りの契約期間はあと5年、という形です。
相続した際は契約の内容がどのようなものであるのか、契約書を確認するか地主に連絡を取ってみるのがよいでしょう。
また相続について、「元々地主の所有物であるならば相続するのに地主の許可が必要なのでは？」と感じる方もいるかと思います。
先ほどもお伝えしたように借地権は当然に相続財産として扱われますので、相続によって配偶者や子などの法定相続人に借地権が移る場合は地主の許可は必要ありません。
借主が変わる際に、地主から承諾料の請求や突然土地の返還を要求されても従う必要もありません。
地主へ借主が変わる旨を通知するだけで大丈夫です。
一方で、遺言書による遺贈などで法定相続人以外の第三者が建物と借地権を相続することになった場合は、事前に地主の承諾が必要となります。
承諾料や名義書換料などの要求も無下にすることはできません。
直接のやり取りで地主と揉めてしまいそうなときは弁護士を介して交渉していく、という方法を選択してもよいでしょう。
借地の登記について
では実際に借地権の登記は所有権の登記と何か違うところはあるのでしょうか。
結論からお伝えしますと、今まで借地権について登記されていなければ借地権の移転登記は行う必要がありません。
確認すべきではありますが、多くの場合借地権は登記されていません。
わざわざ借地権が登記されていなかったからといって登記する義務もありません。
借地を相続した場合は、原則として借地上の建物の所有権移転登記がされていれば足りるとされています。
よって借地相続のもっともシンプルな流れは、下記のようになります。
①法定相続人が建物と借地権を相続
②地主に報告（併せて賃料の支払いと契約内容の確認を行う）
③建物の所有権移転登記を行う
おわりに
今回は登記手続き等についてお話ししましたが、借地権を相続したら実際に建物に住む以外にも、その土地を地主から買い取り活用することや、反対に地主に借地権を買い取ってもらうなどの様々な方法があります。
借地権も亡くなられた方の大事な財産ですので、未来のために有効的に運用していくことをおすすめします。
（文責：坂本）